住宅ローン

新築の建売住宅を買う時にかかる諸費用は?

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建売住宅は注文住宅とは違い、土地と建物をセットで購入できます。予算に合わせて物件を選べるので、計画を立てるのは簡単、と思っているかもしれませんが、それは誤りです。
建売住宅を買うと、建物と土地の代金のほかに様々な諸費用が発生します。自動車を買うと税金や手数料が発生するように、家にも税金や手数料がかかります。しかも、住宅価格そのものが高額であるため、税金を始めとした諸費用も馬鹿にならない金額になります。そのため、諸費用のことを考えずに物件を決めてしまうと、高確率で予算オーバーになってしまいます。
せっかくのマイホーム購入で失敗しないためにも、建売住宅の場合にどんな諸費用がかかるのか確認しておきましょう。

◯仲介手数料


建売住宅の場合、どこから購入するかで仲介手数料の有無が決まります。

ハウスメーカーや売り主から直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。
仲介手数料が発生するのは、不動産業者などの仲介業者を通した場合だけです。

仲介手数料は、物件価格の3%+6万円が相場です。
物件価格に消費税が含まれている場合は上記の通りですが、含まれていない場合はさらに消費税を含めて計算してください。

例えば、税込み3000万円の物件の場合の仲介手数料は次のようになります。
3000×0.03+6=96万円

手数料だけで100万円近くもかかるので、忘れていると大変なことになる諸費用の一つです。

仲介手数料は不動産業者の利益になるのですが、法律で上限は定められているものの、下限は決められていません。状況次第では値下げ交渉も可能です。
仲介業者の中には売り主から報酬をもらっているケースもあり、そのような場合は値切りの結果仲介手数料0円となることも。他にも販売開始から時間が経ち、維持費用がかさんでいる物件も狙い目です。

◯売買契約書用の印紙代

不動産の契約書には印紙税がかかります。
印紙代は物件価格によって決まっており、1000万円超~5000万円の不動産売買契約書の場合は1万円です。

◯登記費用


不動産を購入したら、建物が新しく建ったことや持ち主が変わったことを登記しなければなりません。

登記にかかる費用は登記費用のほか、司法書士や土地家屋調査士への報酬があります。
登記費用そのものは税金なので固定です。
専門家への報酬については、依頼先によって異なります。登記手続きは自分で行うこともできますが、手続きのためにはある程度の勉強が必要な上に、売り主から依頼先を指定されていることも多く、節約するのは簡単ではありません。
表示登記の場合、報酬の相場は8万円から10万円です。

◯住宅ローンにまつわる諸費用


住宅ローンを組むと借入額や利息とは別に諸費用が発生するため注意が必要です。

●保証料

住宅ローンを組む際に最も高額になるのがこの保証料です。

住宅ローンでは借り入れが高額になるため、家を担保とするほかに保証会社をつけます。
保証人をつけるよりも気楽ですが、そのかわりに高額な保証料が発生します。

保証料は借入額の2%が相場です。
3000万円借りた場合の保証料は60万円。ローンを組むだけでも大きな出費です。

●事務手数料

金額は金融機関によってまちまちですが、メガバンクの場合は3万円程度に設定しているところが多いです。

ネット銀行では、保証料をゼロにするかわりに、事務手数料を借入額の2.1%と設定している場合もあります。保証料がただでお得とネット銀行に飛びついたものの、代わりに事務手数料が高額になっていて支払うお金にはあまり差がないというケースもあります。
住宅ローンにかかる諸費用は、個別の金額ではなく、トータルの金額で判断するようにしましょう。

●住宅ローン契約書の印紙代

ローンの契約書にも印紙税がかかります。
印紙代は1000万円から5000万円の借り入れで2万円、5000万円から1億円までで6万円になります。

●抵当権登記費用

住宅ローンを組むと、住宅や土地を担保にするという登記も必要になります。
登記費用は物件価格の1%以内が相場です。3000万円の物件なら30万円かかります。

その他にも、手続きを代行する司法書士への報酬もかかります。報酬は最低でも5万円から。
登記の手続きは個人でも可能ですが、ローンための登記の場合、個人による登記が認められないことも多いです。また、こちらの場合も売り主から指定があるケースも多いです。

●ローン事務代行手数料

住宅ローンを組むためには様々な書類を作ったり提出したりと煩雑な手続きが必要になります。そのため、不動産会社やハウスメーカーがそうした事務を代行している場合も多いです。
費用は無料のこともありますし、10万円ほどかかることもあります。

自分で手続きをすればお金はかかりませんが、そのぶんだけ時間と労力を消費することにもなります。
代行に手数料がかかるかどうか、また手数料が発生する場合はその費用が労力に見合うものかどうか考えて利用するかどうかを決めましょう。

◯火災保険料

住宅ローンを組むなら火災保険への加入は必須です。
相場は10年で20万円ほど。ただ、地域や家の構造、物件価格、補償内容によって保険料は異なります。保険会社から見積もりをとり、予算と相談しつつ保険を選びましょう。

◯固定資産税

固定資産税はその年の1月1日時点で所有していた人に課税されます。購入した年の固定資産税は前の売り主に全額課税されるため、購入日以降の固定資産税については買い主が売り主に支払うことになります。
税額は日割りで計算します。固定資産税は物件の評価額によって決まっています。

◯その他の費用

ここまで紹介した諸費用以外にも、新しい家に移り住むためにはいろいろとお金がかかります。
新居への引っ越し代はもちろん、家具や家電の購入費もかかります。いらない家具があればその処分費用も発生します。
家を買うところから移り住むまでをシミュレーションし、他にどんな費用があるか書き出し、予算に入れておきましょう。

◯諸費用を含めて予算考える


家を買うと土地や建物以外にも諸費用が発生します。
諸費用の内訳は税金や手数料など様々ですが、手数料だけで数十万円かかるものもあります。予算を考える際にこれらの諸費用を忘れている予算が足りなくなってしまいます。
直前になって慌てることのないよう、諸費用を含めた資金計画を立てましょう。

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